Gestão Lean Construction - Execução de Obras Residenciais – Parte 4

Planejamento de Longo Prazo - PLp

O planejamento executivo referente a construção de um empreendimento imobiliário vertical, passa por três fases importantes: Planejamento de longo (PLp), médio (PMp) e curto prazo (PCp).

Neste artigo vou falar um pouquinho sobre o PLp.

Para definição do PLp antes do lançamento comercial do empreendimento, tem se o início do estudo do prazo mínimo necessário e econômico para "iniciar, executar e entregar a obra", ou prazo de execução da obra.

Para definir este prazo, é muito importante que os profissionais responsáveis por esta tarefa, tenham experiência profissional, de forma a utilizarem os dados de obras anteriores como benchmarking para facilitar determinar o prazo da obra em questão, com mais precisão.

Eu em particular, sempre utilizei a "ferramenta da Microsoft (MS Project)" para fazer o planejamento executivo de longo prazo das minhas obras, utilizando o meu benchmarking de obras entregues.

E posso afirmar que, em mais de 5.000 apartamentos executados sob minha gestão, foram todos rigorosamente entregues na data combinada com os clientes nas cidades de Londrina e Maringá no Paraná.

Para montar o planejamento de longo prazo, é fundamental utilizar os conceitos da lean construction, principalmente do takt time nas atividades repetitivas da torre. Veja figura abaixo:

Fig. 1 – Resumo no 2º Nível do Ms Project

A determinação do número de vagões do trenzinho (100% das atividades da torre - apartamentos), se dá com o balanceamento dos pacotes de serviços e um takt time estudado (à definir), inclusive utilizando cenários diferentes para uma tomada de decisão.

O menor takt time, que irá ajudar a construir o menor tempo total da obra, é o da execução da estrutura de concreto do pavimento tipo, em decorrência do seu grau de dificuldades, de questões primordiais de segurança do trabalhador, do modelo executivo da estrutura de concreto. Se será ou não estrutura convencional, se vai utilizar grua ou não, vigas de concreto pré-fabricadas ou não, enfim, são definições e decisões importantes para “cravar" o takt time da execução da estrutura de concreto do pavimento tipo.

Este takt time definido, ainda poderá ser menor, caso necessite de prazos menores. Mas para isto, o detalhamento das etapas diárias e instruções de trabalho muito estudadas, o passo a passo com a inclusão de mais recursos, precisa ser muito bem feito, com pessoal muito bem treinado, principalmente o pessoal da supervisão, com o acompanhamento diário dos problemas aparecidos nas reuniões diárias de acompanhamento e também das soluções necessárias para cumprimento dos prazos diários e do tacto total.

Para encurtar o prazo total, utilizamos dois ou as vezes três takt time diferentes em pacotes de vagões do primeiro ao último andar do pavimento tipo. Veja figura 2.

Figura 2 – Trenzinho com 23 Vagões com pacotes de atividades

Após definido o numero de dias uteis necessário para execução do vagão principal que é o da estrutura de concreto do pavimento tipo, uso esta data para lançar nas linhas de cada vagão de trabalho (já balanceado com os pacotes de serviços definidos) no MS Project.

Depois faço o estudo das interfaces das atividades do tipo (piso laminado e portas de madeiras) e os prazos de fachadas de esquadrias e vidro, em seguida do térreo e todas as áreas comuns, de garagens etc. Estas datas precisam estar totalmente alinhadas com sua estratégia de conclusão do empreendimento e da entrega aos seus clientes.

O trabalho da gestão no acompanhamento e controle, para fazer com que as tarefas dos vagões e seus tactos sejam concluídos no mesmo dia, é fundamental para se obter um fluxo contínuo da execução das atividades, com mínimo de retrabalho, permitindo com as equipes consigam obter uma excelente produtividade.