Gestão Lean Construction - Execução de Obras Residenciais - Parte 1
Contextualizando o processo na sua visão principal, tudo começa com a disposição de um investidor ou investidores, que se reúnem para estruturar um negócio, onde negociam os terrenos, seja na compra direta ou com permutas em produtos prontos como pagamento, criam produtos que o mercado está necessitando, analisam a viabilidade econômica dos respectivos negócios, em seguida elaboram os projetos arquitetônicos que seguem para aprovação junto à Prefeitura da cidade.
É importante salientar e reforçar, que a “Criação de Valor” do produto se dá nesta fase. Aqui é fundamental alinhar muito bem a localização e o potencial do terreno, consequentemente identificar que tipo de produto possa “gerar maior valor” ao cliente e consequentemente dar uma maior condição de rentabilidade para a empresa investidora. (Veja a figura 01 abaixo, onde estamos agora na figura descrevendo este pequeno artigo.)
Em seguida faz se o processo de incorporação das unidades de apartamentos e/ou salas comerciais de uma maneira geral ou casas para um mercado mais popular.
Para fazer acontecer a fase acima descrita, em cada negócio elaborado ou seja: negociação do terreno, estudo da viabilidade econômica do negócio para depois, fazer o lançamento do respectivo produto, tem a necessidade de definir 02 datas marco importante:
Quando será feito o lançamento e quando será a “data de entrega do produto” aos clientes. Aqui, entra a necessidade da participação efetiva da área de gestão da operação de produção da engenharia na empresa.
A definição do prazo de entrega do produto ao cliente, no caso das empresas que trabalham com financiamento bancário ou mesmo financiamento direto pela própria construtora, normalmente parcelam de 25% a 35% do valor total da unidade comercializada, pelo número de meses entre o lançamento e a entrega do imóvel. Normalmente varia de 35 a 45 meses de poupança direta com a construtora.
Fig. 01 – Fases de Um Empreendimento Imobiliário
A partir destas definições, normalmente o Gestor de Engenharia estuda as características do empreendimento para definir o tempo exato para executar o empreendimento de forma “lean”, e consequente definir a “data de início das obras”.
De posse destes dados de início e entrega do empreendimento, o Gestor de Engenharia em conjunto com sua equipe, começa a preparar para Coordenar as ações dos projetistas arquitetônico, fundações, estrutural, instalações elétricas, hidro-sanitárias, sistema de combate a incêndio, sistemas de gás, sistema de ar condicionado, telefonia, comunicação e automação e também a área de Planejamento e Controle da Obra.
Aqui se conclui uma parte fundamental no uso do “fluxo contínuo do processo do produto” segundo os conceitos da Lean Construcion.
No próximo artigo parte 2, vou falar do desenvolvimento dos projetos e do PLp – Planejamento de Longo Prazo do empreendimento.
Rogerio Cardoso